Spis treści:
- Płock wyprzedza Warszawę pod względem stopy zwrotu
- Zyski rosną mimo niższej rentowności najmu
- Korzystne finansowanie już za nami
- Wynajem nadal opłacalny, choć nie bez ryzyka
Płock wyprzedza Warszawę pod względem stopy zwrotu
W raporcie Otodom wskazano, że najwyższą miesięczną kwotę zysku inwestora w 2024 roku odnotowano w Warszawie – 2654 zł. To efekt wysokich stawek najmu, które w przypadku 2-pokojowego mieszkania o powierzchni 40 m² sięgają średnio 3328 zł. Średnia cena zakupu takiego lokalu w stolicy wynosi 684 tys. zł. Mimo wysokiego progu wejścia, stołeczny rynek charakteryzuje się dużą aktywnością inwestycyjną.
Zaskoczeniem jest jednak Płock, gdzie średni miesięczny zysk inwestora wynosi 2230 zł, a stopa zwrotu przekracza 9 proc. Cena zakupu takiego lokalu to średnio 310 tys. zł. Eksperci określili Płock jako „modelowy przykład korzystnej relacji między ceną zakupu a czynszem najmu”. Mniejsze miasta z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i stabilnym rynkiem pracy, zyskują na znaczeniu w oczach inwestorów.
Zyski rosną mimo niższej rentowności najmu
Rentowność najmu – rozumiana jako relacja rocznego przychodu z najmu, do ceny zakupu mieszkania – spadła z 8,34 proc. w 2020 roku do 7,77 proc. w 2024 roku. Głównym powodem była szybsza dynamika wzrostu cen nieruchomości w porównaniu do wzrostu czynszów. Mimo to realny zysk inwestora, po uwzględnieniu kosztów kredytu, wzrósł z 1209 zł miesięcznie w 2020 roku do 1655 zł w 2024 roku.
Milena Chełchowska z Otodom zaznaczyła:
„Wzrost czynszów o blisko 39 procent w latach 2020–2024 w dużej mierze zrównoważył rosnące koszty kredytu. Na zwiększenie popytu na mieszkania na wynajem wpłynęły takie czynniki jak napływ uchodźców z Ukrainy, trudniejszy dostęp do kredytów, inflacja oraz powrót studentów i pracowników po pandemii do dużych miast.”
Największy wzrost realnych zysków z najmu, odnotowano w 2022 roku – aż o 15 proc. rok do roku. W 2023 roku dynamika spadła do 10 proc., a w 2024 roku do 4 proc. Trend ten świadczy o powolnym wypłaszczaniu wzrostów.
Korzystne finansowanie już za nami
Autorzy raportu przypomnieli, że w 2020 roku wielu inwestorów kupowało mieszkania, korzystając z rekordowo niskich stóp procentowych. Stopy spadły wtedy do historycznego minimum – 0,1 proc. To skłoniło tysiące osób do zaciągania kredytów hipotecznych i inwestycji w nieruchomości.
Sytuacja zmieniła się pod koniec 2021 roku, kiedy rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych. W 2022 roku osiągnęły one szczyt na poziomie 6,75 proc. Dopiero w lipcu 2025 roku stopy obniżono do 5 proc., co częściowo odciążyło kredytobiorców. Stabilizacja kosztów finansowania oraz niższa inflacja wpłynęły na złagodzenie obciążeń związanych z kredytami hipotecznymi.
Wynajem nadal opłacalny, choć nie bez ryzyka
Z raportu Otodom wynika, że mimo malejącej rentowności, najem pozostaje dochodową formą inwestycji. W miastach takich jak Wrocław, Gdańsk czy Kraków średnie miesięczne zyski z najmu po odliczeniu kosztów to odpowiednio 2204 zł, 2165 zł i 2122 zł.
Eksperci podkreślili, że „wynajem może być atrakcyjnym źródłem pasywnego dochodu, zwłaszcza przy stabilnym popycie i rosnącej wartości nieruchomości.” Jednocześnie zaznaczyli, że sprzedaż to prostsze rozwiązanie, które umożliwia jednorazową realizację zysków.
„Tempo wzrostu zysków z najmu zaczyna wyraźnie hamować – z 15 proc. w 2022 roku do zaledwie 4 proc.” – dodano w raporcie.
Rynek najmu pozostaje dochodowy, choć nie tak dynamiczny jak w poprzednich latach. Miasta regionalne, takie jak Płock, stają się nowym kierunkiem inwestycyjnym, oferując korzystniejsze warunki niż największe aglomeracje. Dla inwestorów oznacza to konieczność dokładniejszej analizy lokalnego rynku przed podjęciem decyzji.
Źródło: TVN24